房屋安全鑒定的涵義：房屋安全鑒定是指房屋安全鑒定單位依法按照國家頒布的行業標準和其他相關建筑規范，對房屋進行查勘、檢測和驗算，對房屋的完損狀況和危險程度做出科學鑒定的技術性服務工作。

什么情況下進行房屋安全鑒定？

房屋安全鑒定直接關系到房屋居住者和周圍居民的住宅安全。房屋安全鑒定必須十分重視。什么情況下，房屋安全責任人應當及時委托房屋安全鑒定單位進行鑒定法律作出了明文規定，當房屋有下列情形之一的，房屋安全鑒定人應當及時委托房屋安全鑒定單位進行房屋安全鑒定：

（一）房屋地基基礎、主體結構有明顯下沉、裂縫、變形、腐蝕等現象的；

（二）房屋超過設計使用年限需繼續使用的；

（三）自然災害以及爆炸、火災等事故造成房屋主體結構損壞的；

（四）需要拆改房屋主體或承重結構、改變房屋使用功能或明顯加大房屋荷載的；

（五）超過前一次鑒定的安全有效期限的；

（六）特殊用房三年未作安全鑒定的；

（七）因毗連或鄰近興建、擴建、改建而可能影響房屋安全的；

（八）房屋擬進行轉讓、租賃、抵押等活動的；

（九）其他可能危害房屋安全需要鑒定的情形。

存在上述情況的房屋，未經鑒定或經過鑒定不符合房屋安全條件的，不得作為經營場所的使用。

危險房屋的排除

危險房屋的排除，是房屋安全管理的關鍵環節，它采取對危險房屋緊急處置、維修加固、拆除重建等方式排除房屋的不安全因素。

（1）危險房屋緊急處置：它是在緊急情況下采取臨時性防范措施，如打點支撐、減載卸載、強行拆除，以防止房屋險情急劇變化而發生塌房傷人事故。

（2）維修加固：是根據房屋安全鑒定結論和使用建議制定縝密的維修計劃以達到排除房屋危險的行為。主要有對拆除結構的恢復原狀；更換危險構件，進行補強加固；房屋傾斜糾偏等。

（3）拆除重建：是指對已被鑒定為D級危房的房屋（優秀保護建筑除外）和已無維修價值或維修成本過高的房屋，根據城市發展，對符合城市規劃要求的，拆除原有房屋進行新建的活動。在開發商劃定的紅線范圍內已鑒定為危房且一年后仍未開的,業主可在原地、原面積、原高度進行拆除重建，以便降低開發成本和不影響城市規劃。

房屋安全鑒定機構設置和鑒定人員資格管理

根據國家建設部129號令《城市危險房屋管理規定》第六條，“市、縣人民政府房地產行政主管部門應設立房屋安全鑒定機構”的規定，縣（市）房管局設立房屋安全鑒定所。

房屋安全鑒定管理程序：建設部《城市危險房屋管理辦法》規定，房屋安全鑒定按受理申請、初始調查、現場查勘、檢測驗算、鑒定評級、出具報告、資料歸檔七道程序進行。

第一、受理申請

第二、初始調查，摸清房屋的歷史和現狀

    鑒定人員接到房屋安全鑒定任務后，應按下列要求進行：

1、按房屋規模大小、結構復雜程度選派相應數量持有《湖北省房屋安全鑒定作業證》的鑒定人員（不少于兩名，其中應有工程師一名）承擔鑒定工作；

2、向申請人調查被鑒定房屋的歷史、現狀、使用、維修、改建及其他有關情況，做好調查記錄；

3、查閱房屋設計、施工、改建、加固的圖紙、說明、照片及其他有關技術檔案資料；

4、制定現場查勘方案（包括重點檢查項目），準備必要的檢測工具儀器等。

第三、現場查勘、測試、記錄各種損壞數據和現狀

1、依照先室外（包括地下設施、相鄰建筑的相互關系）后室內、先下層后上層的原則，按地基基礎、墻、柱、梁板、屋架、屋面的順序逐層、逐間、逐項進行檢查；

2、對鑒定申請中提出和初始調查中確定的重點項目進行重點、詳細查勘；

3、繪制房屋平面圖，并在平面圖上標明各種損壞構件的部位及損壞程度和數量。

第四、檢測驗算、整理技術資料

1、在現場時，要有目的地對損壞構件進行檢測。檢測的主要項目有：傾斜率、撓度、裂縫（寬、長、深）及砌體、鋼筋混凝土、砂漿、磚的強度。對于一般檢測工具還不足以確定其強度的，應另委托專業試驗機構對重要部位的構件進行采樣試驗；

2、有選擇地對損壞構件的強度、剛度、穩定性等進行復算；

3、將檢測和復算的資料分析整理匯列成文字圖表；

4、出具檢測結果。對檢測結果的描述要準確具體。

第五、全面分析，論證定性，做出綜合判斷，提出處理建議

1、對初始調查、現場查勘、檢測驗算獲得的全部資料進行全面分析，對照部頒房屋完損等級標準，確定房屋的損壞等級；

2、如定為危險房屋，則須對照部頒《危險房屋鑒定標準》（JGJ125-99）判定危險范圍；

3、危險范圍的鑒定結論，要抓住地基基礎及結構構件兩方面，并結合房屋的歷史狀況、現狀經及發展趨勢，進行全面分析、綜合判斷；

4、按判定危險范圍，提出原則性的處理建議。

第六、簽發鑒定文書

1、《房屋安全鑒定報告》由鑒定人員編寫并簽字，審核人審簽，并經負責人審簽同意后，加蓋“房屋安全鑒定專用章”方可生效；

2、鑒定報告統一采用微機制作；

3、鑒定報告以棟為單位編寫（即每一棟就寫一份鑒定報告），一式四份（鑒 定單位及主管機關各一份，申請人或單位兩份）。房屋損壞糾紛鑒定報告應報縣房管局備案；

4、從申請鑒定之日到鑒定文書送達申請人，一般不超過20日。

第七、資料歸檔

凡涉及房屋安全鑒定的各種原始資料，即申請書、委托書、調查記錄、查勘記錄、檢測記錄、照片、圖表、錄像片、復寫書副本等，都必須整理歸檔；資料歸檔時應按棟裝訂成冊，并按區、街順序編號，分別由各鑒定主管部門存檔保管。同時應將有關資料輸入微機，按年度制作成光盤保存。

房屋安全管理的法律責任

在房屋安全管理中，房屋產權人、使用人、行為人、房地產管理機關因發生過失造成事故的應承擔相應的法律責任。

1、房屋所有人應承擔的法律責任

房屋所有人因有險不查或破損不修，經鑒定機構鑒定為危房而未采取有效措施排除危險而造成事故的，應承擔民事或行政責任；經他人造成生命財產損失，已構成犯罪的應承擔刑事責任。

2、房屋使用人、行為人應承擔的法律責任

房屋使用人擅自改變房屋結構、構件、設備或使用性質，阻止業主或房地產管理部門對危險房屋采取解危措施；行為人由于施工、堆物、碰撞等行為危及房屋安全造成事故的，應承擔民事責任。給他人造成生命財產損失構成犯罪的，應承擔刑事責任。

3、房屋安全鑒定機構應承擔的法律責任

房屋安全鑒定機構因故意把非危險房屋鑒定為危險房屋而造成的損失、因過失把危險房屋鑒定為非危險房屋并在有效時限內發生事故、因拖延鑒定時間面發生事故的，應承擔民事或行政責任。給他人造成生命財產損失，構成犯罪的應承擔刑事責任。